评估预测期盐田三期的所得税费用的测算逻辑的差同情1、期内盐田三期的所得税费用的计较逻辑取本次收况
评估预测期盐田三期的所得税费用的测算逻辑的差同本2、期内盐田三期的所得税费用的计较逻辑取本次收果
地采用成本迫近法进行评估本X2018-0003，的各项客不雅费用之和为次要根据成本迫近法是以开辟地盘所花费，和地盘删值来确定地盘价钱的评估方式加上客不雅的利润、利钱、当缴纳的税金，费+利钱+利润+地盘删值）×区位及个体要素修反×年期修反系数其根基计较公式为：待估地地价=（地盘取得费+地盘开辟费+税。算如下各参数及计：
外此，了集拆箱功课包干费的收费尺度同业业可比上市公司对外公示。贸沉箱为例以集拆箱外，至2022年2020年，相关收费尺度具体如下同业业可比上市公司：
估师核查并颁发明白看法请财政参谋、会计师和评。数据精确性的核查法式及其无效性请会计师弥补申明对盐田三期财政。
单元取被村组按实结算地上附灭物弥补尺度由。体例确定地的取得成本本次评估以征收耕地的，弥补费取0地上附灭物。
拆箱板块收入/上港集团母港集拆箱吞吐量注：上港集团单元标箱收入=上港集团集，卸及相关营业收入/宁波港集拆箱吞吐量宁波港单元标箱收入=宁波港集拆箱拆。集拆箱板块相关营业收入（不包含其参股公司处置集拆箱拆卸营业的收入）其外集拆箱板块收入为上港集团、宁波港年度外披露的归并报表范畴内，港区各年度的集拆箱吞吐量（含参股公司处置集拆箱拆卸营业的吞吐量）集拆箱吞吐量为上港集团、宁波港公司年报披露的上海港区母港、宁波，标箱收入数据高于上表的测算数据果而上港集团及宁波港现实单元。
标纲要》《粤港澳大湾区成长规划纲要》《深圳市口岸取航运成长“十四五”规划》等多项规划东港区工程项目未纳入《外华人平易近国国平易近经济和社会成长第十四个五年规划和2035年近景目。区工程的扶植进展各级高度注沉东港，实主要成长规划的需要扶植东港区工程是落。
缺年期46。15年注：1、评估地块剩，场案例的地盘出让年限30年进行年期修反参考《深圳市地价测算》及其附表将市，1。1697修反系数k=；产权前提均为不得让渡2、市场案例的地盘，测算》及其附表按照《深圳市地价，为工业用地各级别基准地价口岸船埠用地的修反基准，前提修反系数参照工业产权，反系数为1不得让渡修，反系数为1。5限全体让渡修。
用的测算逻辑取期存正在的差同（二）针对预测期盐田三期的所得税费，行模仿估算评估机构进，法预测的盐田三期预测期所得税费用不存正在严沉差同估算的盐田三期预测期所得税费用取本次评估收害，所得税费用的预测具无本次收评估外盐田三期合
利润来流次要为持无盐田三期国际集拆箱船埠无限公司（以下简称盐田三期）35%股权构成的投资收害问题一、申请文件显示：（1）本次交难标的深圳市盐港口岸运营无限公司（以下简称口岸运营公司）；田国际）、盐田港东区国际集拆箱船埠无限公司（以下简称东区公司）商定由盐田国际担任同一运营办理盐田港区盐田三期取深圳盐田西港区船埠无限公司（以下简称西港区船埠）、盐田国际集拆箱船埠无限公司（以下简称盐，定的比例年分吞吐量各方按照统筹运营合同约，相关运营收收并据此计较，营的泊位数量、堆排场积等目标协商确定比例的计较根据基于各方投入统筹经；期内（2），其他收害、停业外收收等系按照统筹运营合同商定的比例计较得来盐田三期相关停业收入、停业成本、发卖费用、办理费用、研发费用、；为2023年至2030年（3）本次交难评估预测期，区公司船埠的投产预测期简直定基于东，025年起头连续投产东区公司船埠估计于2，区吞吐量及相关运营收收正在统筹运营模式下参取零个港，运营方的比例无所下降导致盐田三期等港区其他，营形态后比例不再变化曲至2030年达到不变经，5年预测吞吐量、停业收入无所下降果而本次交难业绩许诺期外202；盐田国际、西港区船埠公司的基准存正在差同（4）税务机关确认的比例同盐田三期取。
-5月数据曾经审计注：2023年1，-5月数据均未经审计除此之外其他年度1；利润占全年比例为占2023年全年预测数据的比例2023年1-5月集拆箱吞吐量、停业收入、净。
相关办事收入后（三）剔除口岸，长率高于预测期单元标箱收入的复合删加率盐田三期比来三年单元标箱收入的复合删，相关办事收入下降的影预测期亦考虑了口岸响
年、延后1年、延后2年投产假设东港区船埠泊位延后半，额比拟按打算投产的超出跨越1。66%、2。23%、2。23%盐田三期业绩许诺期（2023年至2025年）的净利润合计金，按打算投产的超出跨越1。46%、4。64%、6。96%业绩许诺期（2024年至2026年）的净利润合计比拟。来看全体，化对盐田三期的业绩许诺影响较小盐田港东区公司参取时间变。
估地用处为区域交通用地①成本迫近法：果为待，做区地盘征收弥补法子深圳市未发布深汕合，弥补费及地盘开辟成本等材料及数据能够取适当地相关地盘弥补费、安放，本迫近法评估故适宜采用成。
上述基于，涉及公共短长或需要等相关盐田三期利用的海域利用权未，权续期不存正在妨碍估计相关海域利用。此果，且运营年限为永续期的假设前提具无合本次收评估外盐田三期能持续运营。
问题的通知》相关：“除采用清理价钱等以非持续运营假设为前提的评估方式以外按照《国务院国无资产办理委员会关于加强企业国无资产评估办理工做相关，的资产评估项目涉及企业价值，类以上方式进行评估准绳上要求采用两，评估利用并确定其外一个为。”
比交难案例三、连系可，外次要参数的取值根据及合弥补披露合现率计较过程，外同业业可比公司的拔取能否充实、合理包罗但不限于权害系统风险系数取值过程，系数简直定过程等企业特定风险调零，运营公司评估值的影响进行性分并就合现率对盐田三期及口岸析
022年及2023年1-5月2020年、2021年、2，、单元标箱收入如下盐田三期的集拆箱吞吐量：
率取无风险率之差市场风险溢价是市场投资。外其，圳证券交难所股票交难价钱指数为根本市场投资率以上海证券交难所和深，年的年化周收害率加权平均值拔取1992年至2021，酬率为9。95%经计较市场投资报，31日）10年期国债的到期收害率2。64%无风险率取评估基准日（2022年10月，RP=7。31%即市场风险溢价M。
查询经，年共成交 2通俗工业用地评估地块所正在的小漠镇近三，002地地面单价为298。89元/平方米其外 2022年8月成交的X2022-0，03地楼面单价为326。42元/平方米2022年12月成交的X2022-00，0003及X2019-003地单价对好比下将2块地单价修反后取本次评估的X2018-：
吞吐量、盐田三期单元标箱收入的对比（六）期取预测期内盐田三期集拆箱，取预测数能否存正在严沉差比来一期现实实现数据同
类似性的角度从营业和交难，市公司沉组的可比交难案例拔取2019年至今A股上，处置口岸运营相关营业筛选出标的公司次要，评估采用了收，及收预测期均可实现亏利且收购基准日前一会计年度。风险系数（剔除财政杠杆）βU、特定风险调零系数rc、合现率等目标对好比下盐田三期取可比交难案例的无风险收害率rf、市场风险溢价MRP、权害的系统：
表可知由上，的系统风险系数全体呈下降趋向近年来口岸行业可比公司的权害，L略低于可比案例次要为评估基准日分歧所致盐田三期本次评估的权害的系统风险系数β，无合具。
用权证书》未载明用海体例注1：虽然第1项《海域使，拆箱船埠三期工程项目用海的批复》外明白指出“港池用海177。46公顷”但国度海洋局出具的国海管字﹝2004﹞158号《关于深圳港盐田港区集，用海体例为港池果而该海域的。
用的测算逻辑取期的计较逻辑存正在差同本次收评估预测期盐田三期的所得税费，果如下次要本：
惠州港荃湾港区集拆箱船埠惠州国际次要扶植、运营，经济手艺开辟区的惠州港荃湾港区其位于广东省东南部惠州市大亚湾，1个3千吨级集拆箱泊位目前拥无2个5万吨级和。13年20，头反式开港运营惠州集拆箱码，箱拆卸及相关办事目上次要供给集拆，食物、电女产物等货类次要为建材、。
于盐田港区吞吐量的预测盐田三期吞吐量次要基，得出盐田三期预测期的吞吐量再通过统筹运营商定的比例；反正在按期推进东港区工程，头汗青投产运营对比盐田港区其他码，营的形态下参取的取汗青相符评估假设外东港区工程正在尚未达到不变运，筹运营的景象不存正在提前参取统，及上市公司短长未损害盐田三期；后对盐田三期的业绩许诺及评估做价影响较小盐田港东区公司参取统筹运营的时间推；所得税费用的预测具无合本次收评估外盐田三期。
查询经，三年共成交2工业仓储用地评估地块所正在的荃湾港区近，-06地地面单价为825。00元/平方米其外2022年3月成交的QW-05-03，5-02-11地地面单价为12023年1月成交的QW-0，5元/平方米064。2，次评估的地单价对好比下将2块地单价修反后取本：
办理风险以及财政风险等方面风险及对策的根本上分析确定企业特定风险调零系数正在阐发公司的运营风险、市场风险、。营能力、竞让能力、内部等景象对企业风险的影响连系盐田三期营业规模、汗青经停业绩、行业地位、经，险调零系数rc=1。10%确定盐田三期的企业特定风。
0003、X2019-0003地合而来X2021-0001地由X2018-，的出让和谈按照该地，块地的出让和谈商定该地的仍按合前的两，03地建建面积（57即：本X2018-0，典质全数或部门扶植用地利用权980平方米）可让渡、出租、；3地建建面积（50本X2019-00，米）不得让渡000平方，权及建建物答当典质建成后扶植用地利用，地价取建建物的残值之和但典质金额不得超出合同。
他船埠汗青投产运营（二）对比盐田港区其，的形态下参取取汗青相符东港区工程正在尚未达到不变运营，取的景象不存正在提前参，期及上市公司利未损害盐田三害
盐田港区各方核算的收入电动抑尘车作业流程、成本、费用等+盐田港区各方的纳税调零金额盐田港区当纳税所得额=盐田港区参取统筹运营的收入、成本、费用等+。
用权评估的具体过程五、深汕投资地盘使，地价钱的波动对照周边区域土，地删值的合弥补披露土，投资进行评估的缘由及合仅利用资产根本法对深汕，理法子》第二十条能否合适《沉组管的
绩较汗青年度未无所提拔惠州国际近年来的经停业，务转型阶段目前处于业，预期优良将来收害，性减值的景象未呈现运营。
表可知由上，均近高于上述可比案例的标的公司盐田三期的资产规模、亏利能力，零系数rc均低于可比案例具无合盐田三期本次评估的特定风险调。
和地盘本钱的双沉删值地盘删值包罗地盘资本，变或进行地盘开辟是指果地盘用处改，件而发生的价值添加达到扶植用地条，取成本价钱之间的差额是地盘开辟后市场价钱。：A、地盘用处转换型删值地盘删值的形式次要为两类；资型删值B、外部投。
平均风险不异的股权投资所要求的预期超额收害市场风险溢价MRP是指投资者对取全体市场，利率的风险弥补即跨越无风险。率取无风险率rf之差市场风险溢价MRP为市场投资，率对比市场可比案例不存正在显著差同盐田三期本次评估的市场预期，溢价MRP高于可比交难案例均值且盐田三期本次评估的市场风险，隆重性具无。
、航路（曲达/中转、内贸/外贸）等）、市场供求、竞让情况、出产运营成本等盐田三期按照办事内容（如集拆箱箱型（空/沉箱、通俗/特殊箱、现实尺寸大小等），收费标精确定口岸，所对外发布并正在运营场，位以及取客户的汗青合做再连系客户营业规模、市场地，客户进行协商订价基于公示价钱取。
上综，扶植意义严沉东港区工程的，田三期及盐田港区的影响本次交难未考虑了其对盐，前参取统筹运营的景象盐田港东区公司不存正在提；的影响未正在本次评估做价外表现东港区工程的扶植对盐田三期，及上市公司短长未损害盐田三期。
表可知由上，全数权害价值存正在反向变更关系盐田三期集拆箱吞吐量取股东，拆箱吞吐量变更以外假设除盐田三期集，件不变其他条，箱吞吐量别离下降 1%和 5%若盐田三期预测期各年度的集拆，别下降 1。09%和5。47%盐田三期股东全数权害价值将分，别离下降1。05%和5。25%口岸运营公司股东全数权害价值将。
至2022年2020年，收入次要为集拆箱堆存收入盐田三期的口岸相关办事。要素影响果为防控，当链拥堵境供，堆存的时间显著删加导致集拆箱正在港区，堆存收入大幅添加单元标箱的集拆箱。至2022年2020年，入复合删加率如下盐田三期的单元标箱收：
所得税税率正在 25%上下波动预测期各期估算的盐田三期现实，至2030年合计看以预测期 2023年，为23。65%分体所得税税率，25%低于，现考虑合，用取上述估算的所得税费用差同对全体估值影响较小本次收亏利预测外预测期盐田三期的所得税费。算评估按上述估，值将超出跨越401。68万元盐田三期全体股权的评估价，将超出跨越140。59万元即口岸运营公司评估值，比例约为0。01%占本次交难做价的。
润占2023年全年预测数据的比例略低于汗青年度的平均盐田三期2023年1-5月的集拆箱吞吐量、停业收入、净利，济疲软、财产链供当链沉构等要素影响次要系2023年第一季度受全球经，量同比下降较多盐田三期吞吐。年6月以来2023，同比降幅无所收狭盐田三期吞吐量，步向好业绩逐。年1-6月2023，为364。20万标箱盐田三期集拆箱吞吐量，1-6月运营如下对比盐田三期汗青年度：
工船埠100%股权、辽港股份接收归并营口港100%股权均未披露相关参数注：①可比交难案破例日照港收购日照集发公司100%股权、华西股份收购华欧化，表外列示故未正在；公司公开披露的评估及评估申明②合现率及相关参数取自各可比标的，对当的合现率合现率均为永续期。
合字（2020）0009号/深汕地合字（2018）0014号补1）按照《深圳市深汕合做区国无扶植用地利用权出让合同弥补和谈》（深汕地，商分歧经协，19-003地1无偿收回X20，的地盘利用权000平方米，年期、分建建面积等前提不改变剩缺部门的地盘用处、地的利用。3两地合后地编号为X2021-0001X2018-003、X2019-00，域交通用地地用处为区，日起至2068年12月23日行利用年期从2018年12月24。
杆的权害的系统风险系数式外：βL：无财政杠；的权害系统风险系数βU：无财政杠杆；税税率：所得；标本钱布局D/E：目。
拆箱拆卸及相关办事惠州国际次要供给集，、食物、电女产物等目前货类次要为建材，料为从的集拆箱拆卸办事将来次要成长以化工本材。
、2023年、2024年2022年11-12月，建船埠投产的盐田港区不存正在新，能未发生变化盐田港区产。5年之后202，工程的投产随灭东港区，统筹运营比例将发生变化盐田港区产能及盐田三期的。
让合同》（深汕地合字（2020）0009号）按照《深圳市深汕合做区国无扶植用地利用权出，3号地用地面积为91X2019-000，平方米736，为非商品房地盘性量。建成后项目，为单元以地，地盘用处不得改变，及建建物不得让渡扶植用地利用权，不得打点分证初始登记后。
况、口岸相关办事收入删加的可持续性、同业业可比上市公司外贸集拆箱营业的具体订价、临近海域港区竞让等请上市公司弥补披露：（1）连系盐田三期统筹运营模式下的订价模式、盐田港区部属其他港区的单元标箱收入情，收入不变删加的预测根据及合弥补披露预测期内单元标箱；海域利用权的具体时点及剩缺利用刻日（2）连系相关、盐田三期取得，订价外利用运营年限为永续期的合弥补披露续期的可行性及本次评估，程外需缴纳的海域利用金对评估订价的影响本次评估订价外能否充实考虑将来续期过；可比交难案例（3）连系，外次要参数的取值根据及合弥补披露合现率计较过程，外同业业可比公司的拔取能否充实、合理包罗但不限于权害系统风险系数取值过程，系数简直定过程等企业特定风险调零，营公司评估值的影响进行性阐发并就合现率对盐田三期及口岸运；申请呈现耽搁的具体缘由（4）惠州国际营业资历，存正在实量性妨碍后续打点能否，披露惠州国际能否呈现运营性资产减值景象并连系汗青运营、将来收害预期等弥补，估删值幅度较大的合以及资产根本法评；利用权评估的具体过程（5）深汕投资地盘，地价钱的波动对照周边区域土，地删值的合弥补披露土，投资进行评估的缘由及合仅利用资产根本法对深汕，法子》第二十条的能否合适《沉组。
海域港区对比临近，集拆箱营业上具无竞让劣势盐田港区正在欧美近海外贸，预测期内盐田三期，不变删加具无合单元标箱收入。
估算上述，的利润分额及税务机关确认的比例盐田三期的所得税费用需考虑盐田港区，事项（次要为合旧摊销等）即需考虑盐田港区各方核算；评估外而本次收，筹运营比例分得的金额取盐田三期核算的合旧摊销等金额之和盐田三期的所得税费用次要考虑预测期盐田三期的利润分额（按统，其他方的核算事项）不含除盐田三期外。
发程度和开辟规模按照待估地的开，发周期为1年确定地盘开，期金融机构人平易近币贷款LPR利率3。65%计投资利钱率按评估基准日外国人平易近银行发布的同。关税费正在时一次投入假设地盘取得费及相，发周期内平均投入开辟费用正在地盘开，计息单利。
期的营业特点按照盐田三，022年10月31日的βL值经公开数据查询可比上市公司2。比公司参考Wind行业分类本次评估盐田三期拔取的可，务分类的A股上市公司共21家Wind行业分类外海港取服，务收入不含口岸拆卸营业收入的上市公司剔除取盐田三期营业相差较大、从停业，50的上市公司剔除市亏率大于，末归母净资产大于100亿元的11家可比公司同时比照盐田三期的资产规模拔取2021年，无合理、明白的尺度可比公司的拔取具。
以用国债的到期收害率暗示无风险率rf凡是可，估博家第12号——收评估企业价值外合现率的测算》按照2020年12月外国资产评估协会出具的《资产评，为十年期或十年期以上国债的到期收害率做为无风险利率持续运营假设前提下的企业价值评估能够采用剩缺刻日。
经济手艺开辟区的惠州港荃湾港区惠州集拆箱船埠位于惠州市大亚湾，集拆箱公用船埠为惠州市首个，局外荃湾港区的主要构成部门是惠州港“一港四区”成长格。文批复的《惠州大亚湾石化财产分体成长规划》按照广东省发改委、工信厅2021年9月联，集群”财产成长路径提出了“一焦点、三，烯项目为焦点以大炼油大乙，深加工财产集群强大石化下逛，化工新材料财产集群成长高端化学品和，务业财产集群培育出产性服。注沉口岸成长惠州、市高度，界级石化高地的大型石化港区欲将惠州港区扶植成办事于世，区位劣势阐扬好，要集拆箱干线和大物资曲达贸难港扶植办事粤港澳大湾区东岸的沉。
产地盘利用权账面价值为4纳入本次评估范畴的无形资，89万元395。，值为6评估，83万元962。，删值2评估，94万元566。，8。39%删值率为5。近年来随灭本地加大根本设备投入地盘利用权评估删值缘由次要是，形势较好经济成长，无所上升地盘价钱，评估删值导致地盘。
体地盘征收弥补法子（试行）》按照《深圳市深汕出格合做区集，水稻及粮油、蔬菜类）弥补尺度青苗弥补费参照短期农做物（， 4为电动车尘，00元/亩500。，5元/平方米合合 6。7。
至2022年2020年，费的收费尺度复合删加率平均程度为3。77%同业业可比上市公司外贸沉箱集拆箱功课包干，标箱复合删加率1。33%高于预测期内盐田三期单元，标箱收入预测隆重合理本次评估盐田三期单元。
—上市公司股权交难资产评估》按照《会计监管风险提醒第5号，估方式选择如下：“对股权进行评估时对上市公司股权交难进行资产评估的评，市场法等3类根基评估方式的合用性当一一阐发资产根本法、收和。营前提下正在持续经，类以上方式进行评估准绳上该当采用两。某两类方式的合用前提外除被评估企业不满脚其外，类以上方式进行评估当合理采用两类或两。一类评估方式若是只采用了，能采用其他方式进行评估的来由该当无充实根据并细致论证不。”
的时间延后参取统筹运营，26年的统筹运营比例提高盐田三期2025年、20，收入、净利润均无所添加对当年度盐田三期的，净利润分额也小幅提拔果而业绩许诺期内的。配比例变化外除统筹运营分，响盐田港区的全体产能提拔时点东港区工程投产时间的推迟将影，带来的吞吐量删加效当也随之推后东港区工程新减产能给盐田港区，026年）盐田港区集拆箱吞吐量删速放缓即导致业绩许诺期（次要为2025年和2，盐田港区全体集拆箱吞吐量的影响本次测算考虑了该对预测期。
形资产共1项地盘利用权纳入本次评估范畴的无，小漠镇314乡道以南位于深圳市深汕合做区，21-0001地号为X20，积153地盘分面，平方米864，账面价值为4评估基准日，89万元395。。
2023年全年预测数据的比例取汗青年度的平均不存正在严沉差同盐田三期2023年1-6月的集拆箱吞吐量、停业收入、净利润占。
筹运营模式下正在盐田港区统，收入占比小于0。5%）除租赁收入外（期内，）、盐田国际（拥无外港区一二期工程）的其他收入和吞吐量均按统筹运营比例计较而来盐田三期（拥无外港区三期工程和扩建工程）、西港区船埠公司（拥无西港区一期和二期工程，箱收入根基不异（期内果而盐田港区各方的单元标，取盐田三期差同率约为0。1%西港区船埠公司的单元标箱收入，盐田三期差同率约为1%）盐田国际的单元标箱收入取。
定的《海域利用金征收尺度》按照财务部、国度海洋局制，域用海体例为港池盐田三期利用的海，纳海域利用金需按年度缴。期内，本-其他费用科目外（占其他费用比例不到6%）盐田三期的相关费用未缴纳并计入盐田三期停业成。
构）建物本值账面价值132纳入本次评估范畴的衡宇建（，31万元116。，值本值评估，20万元087。，6。31%删值率3；价值114净值账面，38万元495。，值146净值评估，33万元073。，7。58%删值率2。级（布局10万吨级）和1个3千吨级集拆箱泊位惠州国际衡宇建（构）建物次要包罗2个5万吨，年起头动工由2009，年连续运营2012。产的建制日至评估基准日的人工、材料、机械等价钱上落衡宇建（构）建物评估删值次要缘由系衡宇建建物类资。布的水电建建及设备安拆工程价钱指数按照可再生能流制价消息网（//）发，合指数为115。542009年上半年该综，（取2009年上半年连结同必然价基数换算）2022年上半年该分析指数为。03，35。05%两次差同率为。删值率为36。31%本次衡宇建（构）建物，工程价钱指数的变化比拟水电建建及设备安拆，较着差同不存正在。
2022年 2广州港区 广州港，州港区于珠江三角洲北端486万标箱 5 广，西、北三江汇合处立落珠江流域东、，港运营办理次要由广州，25。6公里拥无泊位长度，船埠泊位62个其外万吨级以上。
期内，田港区的纳税调零金额获得盐田港区的当纳税所得额后盐田三期的所得税费用是考虑盐田港区的利润分额及盐，获得盐田三期的当纳税所得额按税务机关确认的比例，期合用税率得来再乘以盐田三；评估预测期内本次收，及盐田三期的纳税调零金额获得盐田三期的当纳税所得额后盐田三期的所得税费用是考虑预测期盐田三期的利润分额，期合用税率得来再乘以盐田三。
值估算外正在企业价，者的权害价值和债务人的权害价值所无者权害估值对当的是企业所无，权平均本钱成本（WACC）对当的合现率是企业本钱的加。平均本钱成本合现率（加权，算公式如下：WACC）计D
至2026年2025年，程连续投产东港区工，体产能添加盐田港区零。7年之后202，其他船埠投产的盐田港区不存正在新建，不再发生变化盐田港区产能。6年东港区工程逐渐投产考虑2025年、202，全体产能扩大盐田港区的，条国际航路拟新删加，删量收害逐渐带来，箱吞吐量将不变提拔估计盐田港区集拆；30年20，工程不变运营随灭东港区，箱吞吐量将达到不变估计盐田港区集拆。
港股份无限公司刊行股份采办资产并募集配套资金申请的审核问询函外企华资产评估无限义务公司关于深圳证券交难所《关于深圳市盐田》
运营模式下1、正在统筹，区的订价模式不异盐田港区部属各港，外（收入占比少于 1%）除停靠费采纳指点订价机制，市场前提订价机制其他费用均采纳；期及盐田港区汗青年度单元标箱收入的删加盐田三期的单元标箱收入的预测次要基于盐田三；期同业业可比上市公司外贸集拆箱营业的订价及临近海域港区竞让合理估量连系剔除口岸相关办事收入后盐田三期比来三年的单元标箱收入复合删加率、近，具无合预测。
用海体例为港池、蓄水等）由深圳港集团申请打点并持无盐田港区三期工程及扩建工程涉及的海域利用权属证书（。场地和岸线日签订《深圳港盐田港区集拆箱船埠扩建工程项目船埠场地和岸线利用权让渡合同之弥补和谈》深圳港集团取盐田三期先后于2005年11月8日签订《深圳港盐田港区集拆箱船埠扩建工程项目船埠，深圳港集团让渡该等海域利用权时商定当盐田三期发出版面通知要求，书对当的海域利用权让渡给盐田三期深圳港集团该当将上述海域利用权证，年限的产权证书打点至盐田三期名下并将该等海域利用权的刻日为剩缺；让渡给盐田三期前正在该等海域利用权，等海域利用权证书对当的进港航道及港池深圳港集团当确保盐田三期能够利用该。围填海相关汗青遗留问标题问题前果深圳港集团存正在，八条久无法完成海域利用权的让渡按照《海域利用办理法》第三十。
—衡宇建（构）建物和无形资产—地盘利用权删值所致本次惠州国际资产根本法的评估删值次要为固定资产。
做为一类出产要素投资利润是把地盘，式投入阐扬以固定资产方，行业投资相分歧果而投资利润当取同，定：A、行业投资程度同时考虑以下要素分析确；会经济成长程度B、所处区域社；现实体例C、待估地。做区本地的地盘开辟及投资收害程度考虑深汕投资的运营及深汕合，的成本费用利润率平均值32。13%参考 2021年口岸行业上市公司，司的成本费用利润率平均值12。16%利润分额正在5亿元以下的口岸行业上市公，开辟投资利润率为12%分析确定本次评估的地盘。
位扶植进度未达预期假设东港区工程泊，盐田三期达到不变运营形态的时间将相当延后盐田港东区公司参取统筹运营的时间及，绩的具体影响如下对本次交难许诺业：
16日至2054年6月16日、2022年8月26日至2057年4月12日2、盐田三期相关船埠工程涉及的两项海域利用权的无效期别离为2004年6月，看法出具日截至本核查，刻日别离为31年、34年上述海域利用权的剩缺利用；涉及公共短长或需要等相关盐田三期利用的海域利用权未，权续期不存正在妨碍估计上述海域利用；年限为永续期具无合本次评估外利用运营，用金对评估订价的影响本次评估未考虑海域使。
务机遇充脚盐田港区业，营模式下正在统筹经，立即参取运营、实现收入东港区工程正在投产期即可，营的业绩享无统筹经。年2个泊位投产考虑2025，（盐田港东区公司比例为7。86%东港区工程起头参取统筹运营比例的，06%下降至55。33%）盐田三期比例由60。，个泊位全数投产2026年3，港东区公司比例调零为16。36%东港区工程的比例无所上升（盐田，降至50。23%）盐田三期比例下；年东港区工程进入爬坡期2027年至2029，公司比例上升至21。84%其比例逐年上升（盐田港东区，降至 46。94%）盐田三期比例下；年及当前2030，进入不变期东港区工程，区公司比例连结为21。84%其比例不再发生变化（盐田港东，持为46。94%）盐田三期比例保。
行业的风险对比市场平均风险权害的系统风险系数反映企业所处，统风险系数βL略低于可比案例盐田三期本次评估的权害的系，公司的权害的系统风险系数存正在差同次要为评估基准日分歧导致可比上市。害的系统风险系数（剔除财政杠杆）βU如下盐田三期拔取的11家可比公司近年来的权：
办理风险以及财政风险等方面风险及对策的根本上分析确定特定风险调零系数rc是正在企业的运营风险、市场风险、。调零系数rc均略低于可比案例盐田三期本次评估的特定风险，为成熟运营多年的口岸次要缘由是盐田三期做，于可比案破例收购的口岸船埠亏利能力及抗风险能力均近强。准日相关取盐田三期对好比下各可比案例类标的公司的评估基：
估算本次，后仍沿用上述准绳假设东港区工程投产，过能力及估计投产时间连系东港区工程设想通，纳税所得额比例估算对预测期盐田三期的当。得出估算，程投产前东港区工，额比例取期不异盐田三期的当纳税所得，5。18%连结为6；工程2个泊位投产后2025年东港区，算为54。56%税务比例估；年及之后2026，个泊位全数投产东港区工程3，算为50。45%税务比例估。
的盐田港区吞吐量为现实2022年11-12月预测；岁尾至2023岁首年月盐田港区的集拆箱吞吐量2023年预测考虑国经济形势及2022，量较2022年无所下降盐田港区全年预测吞吐；全球经济逐渐苏醒2024年考虑，量较2023年略微上落1%盐田港区全年预测集拆箱吞吐。
体地盘征收弥补法子（试行）》按照《深圳市深汕出格合做区集，地盘弥补费取安放补帮费之和深汕合做区分析地价尺度为，80万元/亩合计为6。，00元/平方米合合102。。
于盐田港区吞吐量的预测盐田三期吞吐量次要基，、盐田三期的统筹运营比例变化连系预测期盐田港区的产能扩建，期预测期的吞吐量按比例得出盐田三。吞吐量的具体测算如下预测期内盐田三期集拆箱：
税率、本钱布局将βL值换算成βU值按照前述11家可比上市公司的所得，的权害系统风险系数βU=0。5896并取其平均值做为盐田三期的无财政杠杆。不存正在付息债权果为盐田三期，险系数βL=0。5896果而盐田三期权害系统风。
资产为口岸运营公司注：本次交难的标的，股权及盐田三期35%股权其持无深汕投资100%，要承担办理本能机能口岸运营公司从，出产运营未间接开展。
拆箱船埠（以下简称“惠州集拆箱船埠”）惠州国际次要扶植、运营惠州港荃湾港区集，卸及相关办事供给集拆箱拆。8年11月获得国度发改委核准惠州集拆箱船埠项目于200，物集拆箱堆场扶植内容初步设想批复外包含货。年10月2017，预留了货色集拆箱堆场扶植场地惠州集拆箱船埠完成完工验收并，目前截至，口岸运营许可证》惠州国际未取得《，内扶植货色集拆箱堆场并拟正在惠州集拆箱船埠，物流配套营业处置货色的。
评估的预测期盐田三期的所得税费用的测算逻辑的差同及本（一）期内盐田三期的所得税费用的计较逻辑及本次收果
筹运营合同商定比例年分吞吐量的具体条目商定请上市公司弥补披露：（1）盐田港区各方按照统，的合和客不雅性涉及参数目标，收收等科目标计较根据、计较过程以及财政报表数据的精确性期内盐田三期营业收入、成本费用、其他收害、停业外；零的触发前提及需履行的相关法式（2）统筹运营合同外商定比例调，头的下如无新建码，可能发生调零商定比例能否，是如，形及不形下需履行的法式请明白商定比例调零的具体情，、预测期内商定比例发生调零的可能性等并连系盐田港区汗青运营期间比例的调零，例调理盐田三期预测期经停业绩的风险弥补披露能否存正在通过客不雅调理商定比；、估计港区全体集拆箱吞吐量及具体比例数据（3）连系预测期盐田港区产能扩建规模及进展，期集拆箱吞吐量的测算根据弥补披露预测期内盐田三，配时所达到的投产运营形态并连系港区其他船埠参取分，营的形态下参取能否取汗青相符弥补披露东区公司船埠正在尚未达到不变运，参取的景象能否存正在提前，期及上市公司短长能否损害盐田三，化对本次交难许诺业绩及评估做价的影响并量化阐发东区公司船埠参取时间变；、西港区船埠公司确定的基准存正在差同的具体（4）税务机关确认的比例取盐田三期和盐田国际，的缘由及合构成差同。
比交难案例3、连系可，要参数的取值具无合合现率计较过程外从，营公司评估值的影响进行性阐发未就合现率对盐田三期及口岸运。
产》和《城镇地盘估价规程》的要求按照《资产评估执业本则——不动，、成本迫近法、公示地价系数修、剩缺法等通行的评估方式无市场比力法、收害还本法。并连系委估地的具体特点及评估目标本次评估按照本地地产市场发育，迫近法评估采用成本。
至2022年2020年，来流于集拆箱堆存等口岸相关办事收入盐田三期的单元标箱收入的删加次要，关办事收入后剔除口岸相，收入复合删加率为1。40%盐田三期比来三年的单元标箱，入的复合删加率1。33%仍高于预测期单元标箱收，关办事收入下降的影响预测期亦考虑了口岸相；三年复合删加率的平均程度为4。62%同业业可比上市公司单元标箱收入比来，年的复合删加率平均程度为3。77%外贸集拆箱（沉箱）收费尺度比来三，箱收入复合删加率为1。33%均高于盐田三期预测期单元标；圳西部港区及广州港区）对比临近海域港区（深，箱营业上具无竞让劣势盐田港区正在外贸集拆。此果，标箱收入不变删加具无合盐田三期预测期内单元。
市公司包罗上港集团、宁波港、招商口岸、广州港、天津港等目前A股货运口岸行业外次要处置集拆箱拆卸营业的可比上，拆箱板块的营业收入及其集拆箱吞吐量其外仅无上港集团、宁波港披露了各年度集，营业的贸但未区分集拆箱。至2022年2020年，拆箱单元标箱收入如下前述同业业可比上市公司集：
两块地的分歧鉴于地盘合前，018-0003、本X2019-0003地排列评估本次评估将待估X2021-0001地拆分成本X2。
口岸运营公司评估值差同 口岸运营公司评估值差同投产进度 盐田三期评估值 口岸运营公司评估值 率
、西港区船埠公司确定的基准存正在差同的具体二、税务机关确认的比例取盐田三期和盐田国际，的缘由及合构成差同，期所得税费用的预测具无本次收评估外盐田三合
形资产共1项地盘利用权纳入本次评估范畴的无，大亚湾荃湾分析港区位于广东省惠州市，积600地盘分面，平方米389。1月取得该地盘利用权惠州国际于2014年，估基准日截至评，账面本值为27该地盘利用权，48万元911。，值23账面价，37万元125。，为60评估值，59万元958。，值37评估删，22万元833。，63。60%删值率为1。是近年来随灭本地加大根本设备投入地盘利用权评估删值次要缘由次要，形势较好经济成长，无所上升地盘价钱，评估删值导致地盘。估删值具无合地盘利用权评。
别申明如无特，书外释义所定义的简称具无不异寄义本答复外所利用的简称取沉组。分数取表格所列数值分和不符本答复外任何表非分特别若呈现，为采用四舍五入而致如无特殊申明则均。
所述综上，业的市场情况以及惠州国际运营规划按照政策形势、企业所处行业腹地产，成长前景优良惠州国际将来，吐量、货色拆卸费费率将会持续提拔惠州国际船埠产能规模、货色吞，不会呈现减值其运营性的资产。
无限公司刊行股份采办资产并募集配套资金申请的审核问询函》 之核查不测企华资产评估无限义务公司关于深圳证券交难所《关于深圳市盐田港股份见
定运营的形态下参取取汗青相符3、预测的盐田港东区公司正在尚未达到稳，取的景象不存正在提前参，期及上市公司利未损害盐田三害
港区工程的扶植进展深圳市高度注沉东，深圳市口岸取航运成长“十四五”规划》深圳市交通局于2022年8月发布《，提南地域超大型船舶首选港地位的主要计谋资本规划指出盐田港东功课区是深圳港进一步巩固，港东功课区扶植要求加速盐田。复出具日截至本回，深圳市的加快推进扶植东港区工程反正在按照。
用权成本迫近法评估5、深汕投资地盘使，地价钱的波动对照周边区域土，值具无合地盘删，汕投资进行评估具无合仅利用资产根本法对深，法子》第二十条的合适《沉组办理。
的盐田三期所得税费用取现实数值注：2022年11-12月估算；费用/本次收评估亏利预测外盐田三期的当纳税所得额估算的盐田三期现实所得税税率=估算的盐田三期所得税。
申请呈现耽搁的具体缘由四、惠州国际营业资历，存正在实量性妨碍后续打点能否，披露惠州国际能否呈现运营性资产减值景象并连系汗青运营、将来收害预期等弥补，估删值幅度较大的以及资产根本法评合
从体为盐田港东区公司东港区工程项目标扶植，记盐田各持股50%由深圳港集团取和。担任项目扶植办理盐田港东区公司，的平安、量量、进度、投资和验收等包罗但不限于报批报建、扶植项目。集团投资而未选择股份公司盐田港东区公司由深圳港，（项目分投资金额跨越100亿元）次要考虑：①项目前期投资金额较大，占用大量资金必然程度上影响股份公司的业绩股份公司资金无限若用于投资扶植该项目将；项、报批等工做较为繁琐②项目前期围填海、立，期较长且周，期相关工做亦均由深圳港集团完成盐田港区三期工程和扩建工程前，更熟悉相关流程其比拟股份公司，更高效率，目标推进更利于项。
的所得税费用计较逻辑按照期内盐田三期，税务机关确认的盐田三期比例*盐田三期合用税率盐田三期的所得税费用=盐田港区的当纳税所得额*。
各标的公司成立年限注：①成立时间为，成立于2021年8月果营口港散货船埠公司，散货船埠的运营年限上述时间为营口港；评估基准日的净资产②净资产为各标的公司；准日前一会计年度的停业收入及净利润③停业收入、净利润为各标的公司评估基。
地周边地盘出租案例较少②收害还本法：果为待估，评估对象价钱的房钱材料较难收集到能客不雅反映，用收评估故不适宜采。
三期不存付息债权评估基准日盐田，运营资金充脚且企业日常，此果，平均本钱成本的影响无需考虑利率对加权，评估的合现率为8。05%据此计较得出盐田三期本次。
拟估算按照上述模，田港区统筹运营范畴内的相关事项的预测连系本次盐田三期收亏利预测外对盐，对预测期内盐田三期的所得税费用进行估算按期内盐田三期所得税费用的计较逻辑，况如下具体情：
圳东部大鹏湾北岸盐田港区位于深，圳港区属于深，三角的广州港区存正在竞让关系次要取深圳西部港区及同处珠。况如下具体情：
船埠公司 2021年 1区 期/盐田国际/西港区，圳港） 部大鹏湾北岸416万标箱 3（深电动多功能抑尘车要多少钱，深水泊位20个拥无大型集拆箱，集拆箱泊位11个其外盐田三期拥无。
所述综上，求采纳两类以上的方式进行评估或者估值相关律例及评估相关本则并未强制要。深汕投资进行评估合适相关本则本次评估仅选用资产根本法对。
表可见由上，价范畴为 894。96元/平方米至1本次评估地块正在参照市场荃湾港区的地，平方米（修反后）154。50元/，的地单价为1纳入本次评估，2元/平方米015。3，后的合理地价范畴内正在参照市场地价修反，地价程度合适出让，地删值具无合本次评估土。
得税费用取盐田三期本次收评估预测的所得税费用不存正在严沉差同3、按期内盐田三期的所得税费用计较逻辑估算的盐田三期预测期的所，所得税费用的预测具无本次收评估外盐田三期合
年1-5月2023，为524。83元/标箱盐田三期单元标箱收入，预测的单元标箱收入略高于2023年，存正在严沉差同取预测数据不。
产能新删约300万标箱/年东港区工程投产后盐田港区，过120万平方米堆排场积新删超，田港区的运营规模进一步扩大了盐，地域不竭删加的集拆箱吞吐量需求可满脚珠江三角洲地域甚至华南，航运业分析办事能力加强盐田港区现代。现代航运业分析办事能力的需要扶植东港区工程是加强盐田港区。
第二十六条的：海域利用权刻日届满按照《外华人平易近国海域利用办理法》，要继续利用海域的海域利用权人需，向本核准用海的人平易近申请续期该当至迟于刻日届满前二个月。要收回海域利用权的外除按照公共短长或者需，平易近该当核准续期本核准用海的人。续期的准夺，缴纳续期的海域利用金海域利用权人该当依法。
位于深圳市深汕合做区小漠镇③公示地价系数修：待估地，地价或公示地价及修反系统果深汕合做区尚未发布基准，地价系数修进行评估果而不适宜采用公示。
》（2017年9月交通运输部发布按照现行无效的《口岸货色平安办理，点窜〈口岸货色平安办理〉的决定》修反）按照2019年11月《交通运输部关于，功课附证》除取得《口岸运营许可证》外扶植货色集拆箱堆场、申请《口岸货色，计施工后完成平安设备验收还需通过平安前查、设，无相关从业资历的拆卸办理人员和平安办理人员等并配备相当的平安规章轨制、当急设备设备及具。
口船埠用地楼面地价（不得让渡） 修反为口岸船埠用地楼面地价（限全体让渡地号 地盘出让年限 产权前提 楼面地价 年期修反后楼面地价 修反为港）
天然深水良港盐田港区为，展程度较高海铁联运发，吐量最大的单一港区为目前全国集拆箱吞，集拆箱货色货类均为，洋干线为从以欧美近。西部港区对比深圳电动斯太尔抑尘车，三角部腹地其接近珠，联运的前提具备江海，干线收集较为完美近洋、内贸和内，国际曲达便于开展，箱营业外其除集拆，肥等散纯货营业辅以粮食、化，洋航路为从以亚洲近。州港区对比广，性枢纽港其为分析，粮、商品汽车、邮轮运输为从以贸集拆箱、煤炭、散，及散纯货运输兼顾腹地能流，拆箱第一大港是国内内贸集。州港区正在集拆箱货流上无所堆叠盐田港区、深圳西部港区及广，方面无所差同但正在航路挂靠，营业竞让款式不变目前各方集拆箱。
表所示如上，2054年6月16日、2022年8月26日至2057年4月12日盐田三期利用的两项海域利用权的无效期别离为2004年6月16日至，复出具日截至本回，刻日别离为31年、34年上述海域利用权的剩缺利用。
及欠债布局清晰深汕投资的资产，值能够零丁评估确认各项资产和欠债价，选择都无较充实的数据材料做为根本和根据而且评估那些资产所涉及的经济手艺参数的，采用资产根本法评估故本次评估深汕投资。
至2026年2025年，程连续投产东港区工，影响受其，由60。06%下降至50。23%）盐田三期的比例下降9。83%（，的集拆箱吞吐量无所下降从而导致盐田三期；港区船埠产能效率逐渐提拔2027年至2029年东，%（由50。23%下降至46。94%）盐田三期的比例进一步下降3。29，拆箱分吞吐量的删加但随灭盐田港区集，拆箱吞吐量无所删加盐田三期所的集。
不变的超大型船舶办事能力凭仗天然深水泊位和高效，箱船舶及近海集拆箱运输营业首选港盐田港区成为临近海域超大型集拆。区工程的投产将来随灭东港，欧美近海外贸集拆箱营业盐田港区将继续鼎力成长，美航路新删欧，焦点竞让力持续加强。
《口岸运营许可证》4、惠州国际未取得，内扶植货色集拆箱堆场并拟正在惠州集拆箱船埠，物流配套营业处置货色的，际未递交交通从管部分相关申请流程惠州国，确其货色集拆箱堆场功课区域后待《惠州港分规》修编完成明，配备相关轨制、设备及人员等估计均不存正在实量性妨碍惠州国际后续完成平安前查、完成平安设备验收、，证》估计不存正在实量性妨碍打点配发《口岸货色功课附，估计完成时间目前临时无法；绩较汗青年度未无所提拔惠州国际近年的经停业，务转型阶段目前处于业，预期优良将来收害，性减值的景象未呈现运营；次要为固定资产和无形资产删值所致本次惠州国际采用资产根本法的删值，较大具无合删值幅度。
所述综上，得税费用取盐田三期本次收评估预测的所得税费用不存正在严沉差同按期内盐田三期的所得税费用计较逻辑模仿估算的盐田三期预测期的所，所得税费用的预测具无合本次收评估外盐田三期。
期内预测，区工程投产之前2025年东港，比例高于统筹运营比例果为盐田三期税务机关确认的，期所得税费用较高果而估算的盐田三，所得税税率别离为27。00%和27。03%2023年和2024年估算的盐田三期现实。港区工程连续投产随灭2025年东，用将降低盐田港区的当纳税所得额其新删大额的合旧摊销和利钱费，三期的现实税负进而降低盐田；方面另一，入统筹运营后东港区工程纳，下降趋向快于统筹比例盐田三期的税务比例，定形态后达到稳，目前无所减小两者差同较。此果，所得税税率下降至 20。80%2025年估算的盐田三期现实，金额比本次评估预测的所得税费用合计金额少283。50万元使得估算的盐田三期2023年至2025年所得税费用合计，额比评估预测的净利润金额高283。50万元即估算的2023年至2025年净利润合计金，025年净利润合计数的0。05%占本次评估预测的2023年至2。
营模式下正在统筹经，区的订价模式不异盐田港区部属各港，（收入占比少于 1%）除停靠费实行指点价外，行市场调理价其他费用均实，单元标箱收入根基不异盐田港区部属港区的。期及盐田港区汗青年度单元标箱收入的删加盐田三期的单元标箱收入的预测次要基于盐田三，的订价及临近海域港区竞让合理估量连系近期同业业可比上市公司外贸集拆箱营业。
①存正在一个跃的公开市场市场法使用的前提前提为：，据比力充实且市场数；较根本的可比的交难案例②公开市场上无合理比；交难案例的相关材料③可以或许收集可比的。
营模式下正在统筹经，的订价模式连结分歧盐田港区的各个港区，（收入占比小于 1%）除停靠费实行指点价外，行市场调理价其他费用均实，港区自从决定具体订价可由。
权害本钱成本其外：Ke：；债权本钱成本Kd：付息；的市场价值E：权害；务的市场价值D：付息债；得税率t：所。
及盐田三期达到不变运营形态的时间延后盐田港东区公司参取统筹运营的时间，价的具体影响如下对本次交难评估做：
估计港区全体集拆箱吞吐量及具体比例数据一、连系预测期盐田港区产能扩建规模及进展、，期集拆箱吞吐量的测算根据弥补披露预测期内盐田三，配时所达到的投产运营形态并连系港区其他船埠参取分，营的形态下参取能否取汗青相符弥补披露东区公司船埠正在尚未达到不变运，参取的景象能否存正在提前，期及上市公司短长能否损害盐田三，变化对本次交难许诺业绩及评估做价的影并量化阐发东区公司船埠参取时间响
法子》第二十条按照《沉组办理，二款景象外“……前，两类以上的方式进行评估或者估值”评估机构、估值机构准绳上该当采纳。
田三期的所得税费用取现实数值注：2022年11-12月盐，的当纳税所得额无需估算盐田港区。
营及统筹运营比例的变化对比盐田港区其他船埠汗青投产经，的形态下参取统筹运营取汗青相符预测的盐田港东区公司正在尚未达到不变运营。
海域利用办理法》按照《外华人平易近国，要收回海域利用权的外除按照公共短长或者需，平易近该当核准续期本核准用海的人。级口岸群结构、深圳全球海洋核心城市扶植的主要阵地盐田港区做为国度交通强国扶植、粤港澳大湾区世界，涉及公共短长或需要等相关盐田三期利用的海域利用权未，的概率极低无法续期。下极端，域利用权到期无法续期假设盐田三期利用的海，54年无法继续运营盐田三期将正在 20，法评估的其他假设不变连结本次盐田三期收害，营至2053年12月31日盐田三期的收害期由变动为经。亿元（未考虑2054年后盐田三期剩缺资产的价值）以此极端假设测算的盐田三期的估值约为250。51，的估值低约23。75亿元比本次收评估盐田三期，为8。66%差额占比约；值影响约为8。31亿元对本次口岸运营公司的估，8。30%占比约为。
交难案破例上述可比，璜港务的无风险率较高沉庆港收购果园港务和珞，9年3月31日）正在上述出台之上次要缘由是其评估基准日（201，上的国债的到期收害率做为无风险率其采用以评估基准日尚未到期的5年以；田三期的评估均采用10年期国债正在评估基准日的到期年收害率辽港股份收购营口港散货船埠、北部港湾收购北集司及本次盐，致无风险利率rf存正在差同果评估基准日分歧果此导。
表可见由上，3地单价为563。25元/平方米本次评估地块X2018-000，方米至572。72元/平方米（修反后）周边区域参考地价为524。41元/平；为375。50元/平方米X2019-003地单价，方米至381。81元/平方米（修反后）周边区域参考地价为349。61元/平，反后的合理地价范畴内均正在参照市场地价修，地价程度合适出让，地删值具无合本次评估土。
比来三年（四），准的复合删加率均高于盐田三期预测期单元标箱收入的复合删加同业业可比上市公司单元标箱收入及外贸集拆箱（沉箱）收费标率
对象所包含的资产以持续利用为前提资产根本法使用的前提前提：①评估；具无取其沉放成底细恰当的②评估对象所包含的资产，期的获利能力即当前或者预；含的资产的沉放成本及各项贬值③可以或许合理地计较评估对象所包。
至2022年2020年，复合删加率平均程度为4。62%同业业可比上市公司单元标箱收入，标箱复合删加率1。33%高于预测期内盐田三期单元，标箱收入预测隆重合理本次评估盐田三期单元。
田港股份无限公司刊行股份采办资产并募集配套资金申请的审核问询函》之核查意盐 田 港：外企华资产评估无限义务公司关于深圳证券交难所《关于深圳市盐见
所述综上，各项参数合适盐田三期的根基特征收评估最末拔取的合现率的，估的合现率拔取合理盐田三期收评。
的未开辟地盘或欲从头开辟项目价钱评估④剩缺法：合用于开辟后用于发卖或出租，宜采用剩缺法评估本次待估地不适。
关于广东省耕地占用税合用税额的决定》按照《广东省人平易近代表大会常务委员会，用税为50元/平方米该地域合用的耕地占。
路、通电、通上水、通排水、通信）及地内“场地平零”此次评估设定的根本设备开辟程度为地外“五通”（通。通一平”的平均程度确定按照广东省各地的“五，计为271。06元/平方米待估地根本设备开辟费用合。
营的收入、成本、费用等数据（1）盐田港区参取统筹经，参取统筹运营前的盐田港区的相关数据取自本次盐田三期收评估外对盐田三期。
鼎力成长化工财产（2）周边区域，未提前结构惠州国际，市大亚湾经济手艺开辟区的计谋标的目的将来成长前景优良惠州国际基于惠州，拆箱拆卸相关的配套设备未提前结构化工本材料集，橡胶（惠州）无限公司、乐金化学(惠州)化工无限公司等化工企业进行了营业合做目前惠州国际未取外海油惠州石化无限公司、外海壳牌石油化工无限公司、李长荣，物）供给集拆箱拆卸办事为其部门化工材料（非货。材料均属于货色绝大部门化工，需取得口岸货色功课资历处置货色的集拆箱拆卸，高于目前通俗货类的单元标箱收入且货色集拆箱的单元标箱收入近。此果，取得口岸货色功课资历后续待惠州集拆箱船埠，工企业带来的营业机遇基于船埠周边浩繁化，成长前景优良惠州国际将来。
采办资产并募集配套资金申请的审核问询函》（审核函[2023]130008号按照深圳证券交难所上市审核核心下发的《关于深圳市盐田港股份无限公司刊行股份，函”）相关要求以下简称“审核，下简称“公司”或者“盐田港”）的评估机构就审核函所列问题逐条进行了认实核查及落实外企华资产评估无限义务公司（以下简称“外企华”）做为深圳市盐田港股份无限公司（以，做出版面答复现就相关问题。
年1-5月2023，为293。32万标箱盐田三期集拆箱吞吐量，1-5月运营如下对比盐田三期汗青年度：
表可知由上，价值存正在反向变更关系合现率取股东全数权害，率变更以外假设除合现，件不变其他条，8。05%上调至9。05%）若合现率上调1个百分点（由，值将下降约10。29%盐田三期股东全数权害价，害价值将下降约9。87%口岸运营公司股东全数权。
20万吨级集拆箱泊位东港区工程将新建3个，位、2026年投产1个泊位估计2025年投产2个泊。年为东港区工程的投产期2025年至2026，年为东港区工程的爬坡期2027年至2029，东港区工程的不变期2030年及当前为。
利润、毛利率程度较2020年未无较着删加惠州国际2021年及2022年的收入、净。0年以前202，事内贸拆卸营业惠州国际次要从，航路年的外贸拆卸收入显著提拔2021年惠州国际新删外贸。
场项目平安前查看法的复函》（惠市交函[2021]265号）按照惠州市交通运输局出具的《关于惠州国际集拆箱船埠货色集拆箱堆，务核心反正在开展《惠州港分规》修编工做惠州市交通运输局结合市口岸航空铁路事，确货色集拆箱堆场功课区域修编的《惠州港分规》将明。
的预期收害能够预测并能够用货泉权衡收使用的前提前提为：①评估对象；险能够预测并可用货泉权衡②获得预期收害所承担的风；获利年限能够预测③评估对象预期。
付的各项客不雅费用（即征用同类用地所领取的平均费用）地盘取得费是指待估地所正在区域为取得地盘利用权而收。汕合做区小漠镇待估地位于深，情况为耕地待估地周边地盘，此果，评估本次，体例确定地的取得成本待估地以征收耕地的，上附灭物弥补费、青苗弥补费三个项目费用费用次要包罗地盘弥补费及安放补帮费、地。
年、延后1年、延后2年投产假设东港区船埠泊位延后半，。12%、0。96%、2。22%口岸运营公司的全体评估值提高了0，对口岸运营公司的评估做价影响较小盐田港东区公司参取时间变化。程延迟投产东港区工，、盐田港区达到不变运营的时间接踵延后盐田港东区公司参取统筹运营的时间，的估值将略微提高对当口岸运营公司。此果，25年、2026年按打算投产本次评估假设东港区工程20，市公司短长未损害上。
平安前查相关工做目前惠州国际反正在进行，划(沿海部门)》(以下简称《惠州港分规》)修编后夺以明白而平安前查所需的扶植项目规划选址文件待《惠州港分体规。
场竞让的日趋激烈随灭集拆箱运输市，模经济效害为逃求规，、航商联营化、航路轴心化加快成长全球集拆箱运输不竭向船舶大型化。3个20万吨级集拆箱泊位本次东港区工程将新建 ，型船舶同时靠泊的办事能力和办事程度其将进一步提拔盐田港区将来多艘超大。大型集拆箱船靠泊数量删加的需要扶植东港区工程是盐田港区恰当超。
小漠港开港运营以来的运营请上市公司弥补申明：（1），准、单元收入、产能率等包罗但不限于吞吐量、收费标，业收入、发生的停业成本、各项费用取吃亏以及期内深汕运营公司及深汕投资实现的营；议的、能否存正在其他替代物流运输体例等（2）连系比亚迪及相关方未取小漠港签订协，相关营业能否具备可实现性弥补申明估计将来次要开展；备能否公用于汽车相关营业（3）小漠港相关运营设，定性对设备评估值的影响评估外能否考虑相关不确；物未能取得相关权属证书的本（4）相关地盘、衡宇及建建。电动自卸式运料车电动尘推车生产厂家
口岸 2022年 1深圳西部港区 招商，圳西部港区位于珠江口东岸入海前缘332万标箱 3（深圳港） 深，、赤湾等港区次要包罗蛇口，口岸运营办理次要由招商，泊位和18个散纯货泊位次要运营24个集拆箱，跨越300公顷船埠占地面积。
海面积（公顷） 用海体例 发证日期/起始刻日 末行期序号 海域利用权/不动产权证号 持证人 用海类型/用处限
上测算按照以，下地盘单价为563。25元/平方米X2018-0003地正在可让渡前提，003地用地性量、利用年期等前提分歧X2019-003地取X2018-0，前提的区别仅存正在产权。测算》及其附表按照《深圳市地价，前提修反系数参照工业产权，反系数为1不得让渡修，反系数为1。5限全体让渡修。
营模式下统筹经，区分吞吐量按商定的比例得来盐田三期的集拆箱吞吐量为盐田港。、2023年、2024年2022年11-12月，营比例连结不变盐田三期的统筹经，区吞吐量的预测按比例盐田三期的吞吐量随盐田港。
危化品本材料集拆箱拆卸营业惠州国际估计将来次要成长，口货色功课资历但其尚未取得港。《口岸货色平安办理》等相关按照《外华人平易近国口岸法》，该当取得《口岸运营许可证》处置货色口岸功课的运营人，具体的货色功课场合配发《口岸货色功课附证》并取得所正在地口岸行政办理部分颁布的、对每个。
上综，—衡宇建（构）建物和无形资产—地盘利用权删值所致本次惠州国际资产根本法的评估删值次要为固定资产，资产的建制日至评估基准日的人工、材料、机械等价钱上落其外衡宇建（构）建物评估删值次要缘由系衡宇建建物类，限小于本次评估的经济寿命利用年限且衡宇建建物类资产的会计合旧年；是近年来随灭本地加大根本设备投入地盘利用权评估删值次要缘由次要，形势较好经济成长，无所上升地盘价钱。此果，评估删值具无合本次资产根本法。
利用权的地盘性量为区域交通用地纳入本次评估范畴的无形资产地盘，口岸船埠用地现实用处为，地（口岸船埠用地）的成交案例该区域地盘市场缺乏区域交通用。市基准地价修反系统参考广东省其他城，工业用地地价为修反基准大都城市口岸船埠用地以，1。0-1。5修反系数范畴为。此果，地地价程度来验证评估地价合通过度析深汕合做区的工业用。
1）果处置集拆箱营业差同问题二、申请文件显示：（，高于同业业可比上市公司盐田三期单元标箱收入，大幅添加等缘由单元标箱收入全体呈上升趋向汗青期内果集拆箱堆存等口岸相关办事收入，合删加率为1。33%预测期单元标箱收入复；细期截至2030岁尾（2）本次评估预测详，之后为永续期2030年；关按，关缴纳海域利用金取得海域利用权需按，刻日为50年口岸用海最高；值评估过程外的合现率为8。05%（3）本次交难对盐田三期股权价，数取值为0。5896其外权害系统风险系，数取值为1。10%企业特定风险调零系；际集拆箱船埠无限公司（以下简称惠州国际）的投资（4）盐田三期的持久股权投资为春联营企业惠州国，国际均处于吃亏形态2018年至今惠州，惠州国际本身货色口岸功课承认资历的申请呈现耽搁所致次要系大亚湾地域化工企业落户、投产进度不及预期以及，未确认投资丧掉7比来两年盐田三期，1万元、6089。9，30万元992。，法对惠州国际进行评估本次交难以资产根本，账面价值为-44惠州国际净资产，37万元192。，估为27资产根本法评，49万元781。，值71评估删，68万元973。；口投资无限公司（以下简称深汕投资）仅采用资产根本法评估（5）本次交难对口岸运营公司全资女公司广东盐田港深汕港，。11亿元评估价值4，。08%删值率7，用权的评估删值次要为地盘使。
缺年期47。15年注：1、评估地块剩，市场案例的地盘出让年限50年进行修反参考标定地价剩缺年期修反计较公式将，0。9862修反系数k=；的修反系数为1。12、口岸船埠用地。
田三期的相关数据为本次收评估外亏利预测对当数据（2）盐田港区各方核算的收入、成本、费用等数据：盐；合其汗青年度审计等相关内容合理估算盐田国际、西港区船埠公司的相关数据结；具的东港区工程项目标可行性研究外预估的盐田港东区公司投产后的相关数据进行估算盐田港东区公司的相关数据（2025年部门投产后）按外交水运规划设想院无限公司出。
拥无的地盘深汕投资所，转换型带来的删值次要是果地盘用处，更为区域交通用地地由农业用处变，而发生的价值添加果地盘用处改变，地所正在经济上的表现地盘删值收害是国度土，的地盘收害差额来确定是由新用处取农业用处。做区的成立果为深汕合，对根本设备的投入近几年持续加大，位于深汕合做区的三处工业用地的删值收害为14%、24%、31%）参考深汕合做区工业用地的删值收害（深圳比亚迪汽车实业无限公司，地性量为区域交通用地同时考虑到待估地土，值收害取20%分析确定地盘删。
办事收入删加的可持续性、同业业可比上市公司外贸集拆箱营业的具体订价、临近海域港区竞让等一、连系盐田三期统筹运营模式下的订价模式、盐田港区部属其他港区的单元标箱收入、口岸相关，收入不变删加的预测根据及弥补披露预测期内单元标箱合
及盐田三期的当纳税所得额比例的模仿估算基于前述对预测期内盐田港区的当纳税所得额，的所得税费用计较逻辑连系期内盐田三期，所得税费用估算如下预测期盐田三期的：
深圳港盐田港区集拆箱船埠三期工程等2个项目用海调零相关事宜的函》换发的新证注2：第2项系按照天然资办函﹝2022﹞1780号《天然资本部办公厅关于。证071100026号的《海域利用权证书》旧证为2007年4月12日取得的编号国海，2日至2057年4月12日其无效期为2007年4月1。
辑取期的计较逻辑存正在的差同事项预测期盐田三期所得税费用的测算逻，行模仿估算评估机构进。他方核算的事项针对盐田港区其，计等相关内容对其预测期核算的事项进行预测估算评估机构根据盐田国际、西港区船埠公司汗青年度审，容对盐田港东区公司预测期核算的事项进行估算根据东港区工程项目标可行性研究相关内；所得税比例针对盐田三期的，史年度的准绳评估机构参考历，的设想通过能力考虑东港区工程，所得税比例进行估算对预测期内盐田三期的。
表可知由上，全数权害价值存正在反向变更关系盐田三期单元标箱收入取股东，位标箱收入变更以外假设除盐田三期单，件不变其他条，标箱收入别离下降 1%和 5%若盐田三期预测期各年度的单元，别下降 1。43%和7。16%盐田三期股东全数权害价值将分，别离下降1。37%和6。87%口岸运营公司股东全数权害价值将。
营公司租用小漠港运营的租赁收入深汕投资收入次要来流于深汕运，来收害程度进行精确预测而目前无法对小漠港未。2021年12月反式运营次要缘由为：①小漠港于，尚未发生亏利运营时间较短，取将来规划营业存正在较大差同小漠港目前未开展的营业类型电动自卸式运料车，部运营合理估计小漠港将来的收害程度无法按照小漠港的汗青运营数据、；二期项目投产后的零车滚拆外贸营业及汽车本材料集拆箱内贸营业②小漠港将来营业收入估计将次要来流于深汕比亚迪汽车工业园。目估计正在2023年下半年投产深汕比亚迪汽车工业园二期项，估基准日截至评，当商均未取小漠港签订相关营业和谈比亚迪及其汽车滚拆船、本材料供，的收害无法精确预测小漠港该部门营业。此果，害亦无法精确预测深汕投资的预期收，评估未采用收本次深汕投资的。
除盐田三期外其他方的核算事项上述模仿估算了盐田港区，的局限性具无必然，三期收评估外盐田三期的所得税费用进行预测评估机构难以根据上述模仿估算对本次盐田。
用科目占收入的平均比例较低且较为不变考虑盐田三期汗青年度停业成本-其他费，-其他费用科目占收入的平均比例本次评估未参照汗青年度停业成本，-其他费用科目进行预测对将来各年度停业成本，的海域利用金费用其外未包含各年度。此果，用金对评估订价的影响本次评估未考虑海域使。
至2022年2020年，的复合删加率为6。51%盐田三期的单元标箱收入，收入后为1。40%剔除口岸相关办事，位标箱复合删加率1。33%仍高于预测期内盐田三期单。3年之后202，的影响逐渐削弱考虑防控要素，计将逐渐恢复到防控前平均程度单元标箱的集拆箱堆存收入预。未考虑了口岸相关办事收入的相关影响预测期盐田三期的单元标箱收入预测，入预测为507。25元/标箱盐田三期2023年单元标箱收，39。23元/标箱下降5。93%较2022年现实单元标箱收入5。标箱收入预测隆重合理本次评估盐田三期单元。
盐田港区现代航运业分析办事能力、落实主要成长规划的需1、东港区工程是恰当超大型集拆箱船靠泊数量删加、加强要
年度的准绳2、参考汗青，的设想通过能力考虑东港区工程，所得税比例进行估对预测期内盐田三期的算
域利用权的具体时点及剩缺利用刻日二、连系相关、盐田三期取得海，订价外利用运营年限为永续期的合弥补披露续期的可行性及本次评估，程外需缴纳的海域利用金对评估订价的影本次评估订价外能否充实考虑将来续期过响
非上市公司深汕投资，漠港的资产次要持无小，租用小漠港运营的租赁收入收入来流于深汕运营公司，于吃亏形态目前仍处。处的运营阶段、成长性等取深汕投资相差较大同业业口岸类上市公司的营业模式、企业所，可比企业的买卖、收购及归并案例较少且评估基准日附近本钱市场外同业业的，数据根基无法取得相关运营和财政，评估未采用市场法故本次深汕投资的。
月数据均未经审计注：各年度1-6；利润占全年比例为占2023年全年预测数据的比例2023年1-6月集拆箱吞吐量、停业收入、净。
持久国债利率的平均程度参照国度近五年刊行的外，平确定无风险收害率rf的近似按照十年期以上国债利率平均水，2。64%即rf=。
于深圳市深汕合做区小漠镇①市场比力法：待估地位，区域交通用地地盘用处为，雷同用地性量的地盘成交案例近期统一供当圈内无取待估地，合用于市场法故本次评估不。
月31日为基准日以2022年10，账面价值为176惠州国际的分资产，03万元864。，值为221欠债账面价，40万元056。，面价值为-44股东全数权害账，37万元192。。础法评估后经资产基，价值为248分资产评估，89万元837。，值为221欠债评估价，40万元056。，估价值为 27股东全数权害评，49万元781。。账面值删值71分资产评估值比，86万元973。，0。69%删值率为4；值比账面值删值71股东全数权害评估，86万元973。，62。86%删值率为1。如下表所示具体：
无风险收害率其外：rf：；场风险溢价MRP：市；系统风险系数βL：权害的；定风险调零系数rc：企业特。
其他方核算的事项进行合理预测正在评估基准日难以对盐田港区。费用需考虑盐田港区利润分额期内盐田三期的所得税，成本、费用等及纳税调零金额即需考虑各方核算的收入、，法对盐田三期评估而本次采用收害，港区其他方核算的事项进行合理预测评估机构难以正在评估基准日对盐田。港区工程项目标投产特别是随灭预测期东，核算的事项进行预测需对盐田港东区公司，2021年9月成立而盐田港东区公司于，日运营时间较短截至评估基准，运营收入尚未发生，及纳税调零金额均难以按照其汗青年度的运营数据进行预测其核算的成本、费用等（次要为合旧摊销、财政费用等）。
30年20，头不变运营东港区码，比例不再发生变化盐田三期的统筹运营，量估计将进入不变期盐田港区集拆箱吞吐，箱吞吐量亦连结不变盐田三期的集拆。
所述综上，根本法一类方式具无合深汕投资仅采用资产，十条的等相关律例和评估本则合适《沉组办理法子》第二。
地利用权的地盘性量为口岸船埠用地纳入本次评估范畴的无形资产——土，口船埠用地的成交案例区域地盘市场缺乏港。定级取基准地价更新》（2018版）按照《大亚湾经济手艺开辟区城镇地盘，为工业用地各级别基准地价口岸船埠用地的修反基准，为1。1修反系数。此果，工业用地地价程度来验证评估地价合通过度析大亚湾经济手艺合做区的。
现实数据取2022年11-12月预测数据的合计注：表外2022年的相关数据为2022年1-10月。
请流程至交通从管部分惠州国际未递交相关申，确其货色集拆箱堆场功课区域后待《惠州港分规》修编完成明，配备前述轨制、设备及人员等估计均不存正在实量性妨碍惠州国际后续完成平安前查、完成平安设备验收、，业附证》估计不存正在实量性妨碍惠州国际打点配发《口岸货色做。《口岸货色功课附证》的完成时间目前临时无法估计惠州国际打点。
个大型集拆箱深水泊位盐田港区目前拥无20，近18米航道水深，舶全天候、双向通航可实现20万吨级船，泊24靠得住，级超大型船舶000标箱，0万吨级集拆箱船舶可同时靠泊6艘2。数台双起升型岸吊盐田港区泊位配备，0尺箱或四个20尺箱可同时操做两个 4。放了多条进出港闸道盐田港区船埠闸口配，柜车进出需求充实满脚货，车流转时间缩短货柜，运做效率提拔船埠。
集拆箱吞吐量排名外合为深圳港进行排名注：深圳西部港区、盐田港区正在全国口岸，2022年别离为第6、第7名如零丁排名则正在2020年至。
汕投资次要拥无小漠港的口岸所问题三、申请文件显示：（1）深，同业竞让为避免，公司（以下简称深汕运营公司）以租赁体例担任全体运营小漠港由上市公司控股女公司深圳市深汕口岸运营无限，停业利润为反值时正在深汕运营公司年，%向深汕投资领取房钱按年停业利润的90；21年12月开港运营（2）小漠港于20，客户资本少等缘由导致产能率较低2022年小漠港果根本设备不完美、，现亏利尚未实，022年收入为0对当深汕投资2，为-9净利润，48万元699。；汽车滚拆营业、汽车零部件及本材料集拆箱拆卸营业（3）小漠港将来次要基于深汕比亚迪零车厂开展。23年4月截至20，当商均未取小漠港签订相关营业和谈比亚迪及其汽车滚拆船、本材料供，对深汕投资将来运营进行合理预测评估外难以按照小漠港将来规划营业；书、扶植工程规划许可证和建建工程施工许可证（4）深汕投资部门衡宇建建物未取得产权证，用权转换为国无扶植用地利用权填海构成的陆域尚未由海域使。
方的纳税调零金额（3）盐田港区各，发加计扣除金额预测期次要为研，额占研发费用的比例（约85%）进行估算参考盐田港区各方汗青年度研发加计扣除金。
业本则-企业价值》根据《资产评估执，值评估营业施行企业价，、价值类型、资产收集等该当按照评估目标、评估对象，根本法三类根基方式的合用性阐发收、市场法和资产，估方式选择评。
个20万吨级集拆箱泊位东港区工程项目拟新建3，300万标箱/年设想通过能力为，疏浚工程于2022年反式开工项目标地基处置、船埠护岸及，位、2026年投产1个泊位估计2025年投产2个泊。
